Organize Sanayi Bölgelerinde Ön Tahsis Nasıl Yapılacak : Adım Adım Uygulama Rehberi
Organize sanayi bölgelerinde ön tahsis nasıl yapılır diye merak ediyorsanız, bu yazımızı okumalısınız. OSB parsellerinin tahsis ve alanlarının ön tahsis (yazımızda, kolaylık sağlaması için, kısaca ÖTAH Kısaltması kullanılacaktır) işlemlerinin yapılma usul ve esasları, 5 Eylül 2024 tarihli ve 32653 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Yönetmelik ile belirlenmiştir. Anılan Yönetmelik ile OSB Uygulama Yönetmeliğine 54/A maddesi eklenmiştir. Söz konusu düzenleme uyarınca OSB’lerde süreç adım adım aşağıdaki gibi işleyecektir :
ÖTAH Dönemi : Başlangıç ve Bitiş Süresi
ÖTAH, OSB’nin tüzel kişilik kazanmasından parselasyon planının onaylanmasına kadar olan sürede yapılabilir. Parselasyon planı onaylandıktan sonra tahsis aşamasına geçilmelidir.
OSB, kuruluşuna katılan kurum ve kuruluşların temsilcileri ve Vali tarafından imzalanmış kuruluş protokolünün Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından onaylanması ve sicile kaydı ile tüzel kişilik kazanır. Dolayısıyla, OSB, sicile kayıt olduktan sonra ÖTAH işlemine başlayabilir. Parselasyon planı onaylanana kadar da ÖTAH işlemini sürdürebilir.
Bakanlıktan İzin Alma Zorunluluğu
ÖTAH işlemine başlamadan önce Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı Sanayi Bölgeleri Genel Müdürlüğü’nde izin alınması gerekir. İzin alınmadan ÖTAH işlemine başlanmamalıdır.
Duyuru (İlan) Günü ve Süresi
Bakanlık iznini müteakip, ÖTAH yapılacağı, OSB, OSBÜK ve Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın internet sayfasında ayın ilk pazartesi günü duyurulur. Anılan duyuru, belirtilen internet sitelerinde en az iki hafta süreyle yayımlanmalıdır. Yönetmelikte bir üst sınır öngörülmediğinden, daha uzun süreyle de ilan yapılabilir. Anca, ilan süresi iki haftadan az olamaz.
İki hafta, gün hesabıyla 14 güne denk gelmektedir Bu nedenle ilan da en az 14 gün internet sayfalarında kalmalıdır. Yoksa, işgünü hesabı yaparak 10 günü gibi süreler belirlenmemelidir.
Duyuruda ÖTAH Bedelinin Belirtilmesi
Duyuru ve ilanda ÖTAH’ın tahmini metrekare bedeli belirtilmek zorundadır. Bu konuda OSB’nin mümkün olduğu kadar gerçekçi tahmini maliyet hesaplaması yapması, farazi ve fahiş bedel belirlememesi önem arz etmektedir.
Talep Toplama Süresi
Duyuru ve ilanda belirtilen son tarihe kadar OSB tarafından ÖTAH’a ilişkin talepler toplanır. OSB’de yatırım yapmak isteyen potansiyel katılımcıların bu sürelere dikkat etmesi ve geçirmemesi gerekir.
Taleplerin Değerlendirilmesi ve Sıralanması
ÖTAH talepleri; Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın belirlediği kriterler çerçevesinde, Bakanlıkça yayınlanan değerlendirme formundaki ağırlıklandırma çarpanları kullanılarak hesaplanan puana göre sıralanır. Bu sıralama, OSB Yönetim Kurulu tarafından icra edilir.
Değerlendirme formunda yer alan, yatırımın yapılacağı ilde “Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Karar” kapsamında bölgesel teşviklerden yararlanabilecek sektörlerden olmak ile Bakanlıkça uygulanan diğer program veya teşviklerden yararlanmak kriterlerinin puanlanması zorunludur.
ÖTAH Talebinin Tamamen Karşılanması Halinde Yapılacak İşlemler
ÖTAH yapılacak alanlar talebi karşılıyorsa, Yönetim Kurulu, OSB’nin belirlediği bedel üzerinden ÖTAH icra edilir. Şöyle açıklayalım : Örneğin; OSB, ÖTAH için 20 alan için duyuruya çıkmışsa ve bu alanlar için 20 ya da altında bir talep gelmişse, bu durumda talepte bulunanlarına tamamına ÖTAH işlemi yapılır.
ÖTAH Talebinin Karşılanamaması Halinde Yapılacak İşlemler
Kısa Liste Oluşturma
ÖTAH yapılacak alanlar talebi karşılamıyorsa, değerlendirme sonucuna göre en yüksek puanı alandan başlamak üzere duyurulan alan büyüklüğünün iki katına kadar talebi içeren kısa liste oluşturulur.
Yukarıdaki örneğimiz üzerinden gidecek olursak; OSB, ÖTAH için 20 alan için duyuruya çıkmış ve bu alanlar için 50 adet talep gelmişse, bu durumda kısa liste oluşturulur. Yönetmelik, “duyurulan alan büyüklüğünün iki katına kadar” dediğinden, kısa liste bu sınıra ulaşıncaya kadar hazırlanmalı, puan sıralamasına göre sınırı aşanlar kapsam dışı bırakılmalıdır.
İhale veya Kura Yoluna Başvurma
Yukarıda belirtilen şekilde hazırlanan kısa listede yer alan talep sahipleri, OSB tarafından belirlenen prensip ve usuller çerçevesinde ihaleye veya noter huzurunda düzenlenecek kuraya davet edilir.
Bu konuda OSB’lere seçimlik hak tanınmıştır. OSB, prensip ve usullerini belirleyerek, ister ihale isterse kura yöntemiyle işleme devam edebilir.
Kura Yöntemi ile ÖTAH
OSB tarafından kura yönteminin tercih edilmesi halinde, noter huzurunda kura çekilir. Kura sonucunda belirlenen talep sahiplerine, Yönetim Kurulu tarafından, OSB’nin belirlediği bedel esas alınarak ÖTAH icra edilir. Kura sırasında yedek liste de belirlenir. Buradan anlaşılan şudur aslında : Örneğimiz üzerinden gidecek olursak, 20 alan için 40 kişilik kısa liste oluşturulmuşsa, bunların 20’si kurada asil, kalan 20’si de yedek olarak listelenebilir.
İhale Yöntemi ile ÖTAH
OSB tarafından ihale yönteminin tercih edilmesi halinde, ÖTAH yapılacak alanın muhammen bedeli, ihalenin yeri, günü ve saati, ihale usulü ve tekliflerinin alınma şekline ihale davetinde yer verilir. İhale daveti kısa listeyle birlikte Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’na bildirilir. İhalelerde, ayrıca Bakanlık temsilcisi bulundurulur.
İhale sonucunda en yüksek teklifi veren talep sahiplerine yönetim kurulunca ÖTAH icra edilir. En yüksek teklifi sahibi ile ÖTAH sözleşmesi imzalanamaz ise sıradan teklif sahipleri sözleşmeye davet edilir.
Rezerv Alanlarda Doğrudan ÖTAH
Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın uygun görüşüne istinaden ülke için stratejik öneme sahip yatırımlara doğrudan ÖTAH OSB tarafından icra edilir. Bu yatırımlara ÖTAH yapılması için, OSB alanının %15’ine kadarı, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından rezerv alan olarak ayrılabilir.
ÖTAH’ın Kesin Arsa Tahsisine Dönüştürülme Süresi
OSB, ÖTAH yaptığı alanlardaki altyapıyı tamamladıktan sonraki 3 ay içinde yatırımcıyı kesin arsa tahsis sözleşmesi imzalamak üzere davet eder. OSB ile yatırımcı arasında kesin arsa tahsis sözleşmesi düzenlenir. Böylece, ÖTAH işlemi kesin arsa tahsisine dönüşmüş olur.
Yatırımcı davete icabet etmez ve kesin arsa tahsis sözleşmesini verilen sürede imzalamaz ise, ÖTAH sözleşmesi kendiliğinden hükümsüz kalır. Böyle bir durumda, ödediği bedel yatırımcıya en geç bir yıl içinde OSB tarafından geri ödenir.
Kesin Tahsis Bedeli ve ÖTAH Bedelinin Mahsubu
ÖTAH için talep sahibi tarafından ödenen bedel avans niteliğinde olup, kesin tahsiste OSB tarafından belirlenen arsa bedelinden düşülür. ÖTAH yapılan talep sahibi, kesin tahsiste bedele itiraz edemez. Bu husus ve kesin tahsis bedelinin belirlenme yöntemi ÖTAH sözleşmesinde belirtilir.
Devir Yasağı ve ÖTAH’ın İptali
ÖTAH hiçbir şekilde devredilemez. Bu husus, ÖTAH sözleşmesinde belirtilir. ÖTAH devri amacıyla, talep sahibi şirket hisselerinin devrinin yapıldığının tespit edilmesi halinde, ÖTAH iptal edilir. İptal halinde, yatırımcı tarafından ödenen bedel, güncelleme yapılmadan kendisine geri ödenir.
Organize sanayi bölgelerinde ön tahsis nasıl yapılır konusu hakkında daha detaylı bilgi almak ve ihtiyaçlarınıza özel çözümler için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Ayrıca, OSB’lere ilişkin binlerce içtihat, mevzuat, makale, yazı ve belgeye ulaşmak için Tacirsoft’a üye olabilirsiniz.
