Organize Sanayi Bölgelerinde Katılımcıların Tapu Alma Koşulları
Organize sanayi bölgelerinde tapu verme şartları nedir diye merak ediyorsanız, bu yazımızı okumalısınız. OSB’lerde katılımcılara tahsil edilen sanayi parsellerinin tapularının nasıl alınacağı, OSB Uygulama Yönetmeliği’nin 58’inci maddesinde düzenlenmiştir. Anılan madde bağlamında, OSB’lerde tapu alma koşullarını aşağıda Sizin için başlıklar halinde ele aldık.
I.Sanayi Parselleri İçin Tapu Alma Koşulları
I.a.Şerhsiz Tapu Alma Koşulları
Katılımcılara, geri alım hakkı şerhi konulmadan ipoteksiz tapuları verilebilir. Bunun için OSB içinde sanayi parseli tahsis edilen katılımcıların;
a) Tahsis bedelini peşin ödemiş veya kalan borç için teminat mektubu sunmuş olması,
b) OSB tarafından belirlenen arsa bedelleri ve diğer yatırımlara itiraz etmeden katılacaklarını belirten noter onaylı taahhütnameyi OSB’ye vermesi,
c) OSB Uygulama Yönetmeliği’nin “Sanayi parsellerinde yapılacak yapı ve yapı ile ilgili esaslar” başlıklı maddenin birinci fıkrasında belirtilen koşulları sağlaması;
ç) İşyeri açma ve çalışma ruhsatı ile sanayi sicil belgesi alıp üretime geçmesi,
gerekir. Bu koşulların tamamını sağlayan katılımcılara, geri alım hakkı şerhi konulmadan ipoteksiz tapuları verilir.
I.b.Şerhli Tapu Alma Koşulları
Katılımcılara, geri alım hakkı şerhi konularak da tapuları verilebilir. Bunun için OSB içinde sanayi parseli tahsis edilen katılımcıların;
a) Tahsis bedelini peşin ödemiş veya kalan borç için teminat mektubu sunmuş olması,
b) OSB tarafından belirlenen arsa bedelleri ve diğer yatırımlara itiraz etmeden katılacaklarını belirten noter onaylı taahhütnameyi OSB’ye vermesi,
c) OSB Uygulama Yönetmeliği’nin “Sanayi parsellerinde yapılacak yapı ve yapı ile ilgili esaslar” başlıklı maddenin birinci fıkrasında belirtilen koşulları sağlaması;
ç) Üretime geçmemekle birlikte yapı kullanma izni alması,
gerekir. Bu koşulların tamamını sağlayan katılımcılara, geri alım hakkı şerhi konularak, ipoteksiz tapuları verilir.
I.c.OSB Uygulama Yönetmeliğinin 43. Maddesinin Birinci Fıkrasında Aranan Koşullar
Sanayi parsellerinde; parsel alanının 1/4’ünden az taban alanlı proje üretilemez. Parsellerin tevhit edilmesi durumunda bu oran tevhit sonucu oluşan yeni parselde de aranır. Ancak, toplam emsal hakkını kullanan yatırımlar ile OSB tarafından gerekçeli taleplerin Genel Müdürlükçe uygun bulunması halinde Bakanlık Makamından alınacak onaya müteakip yapılan yatırımlarda 1/4 taban alanı oranı koşulu aranmaz. Yapıların projelendirilmesi ve işletme aşamasındaki diğer esaslar aşağıda gösterilmiştir:
a) Açıkta çalışma;
1) Katılımcı, üstü ve etrafı kapalı işyerlerinde faaliyette bulunur. Ancak işin özelliği gerektiriyor ve OSB’den izni alınmış ise, parsel içi ring yolunu ve çevre yeşilini kapatmayacak şekilde, çevreyi rahatsız etmemek ve kirletmemek için her türlü tedbirin alınması kaydıyla açıkta çalışabilir. Ancak, çalışma alanı parselin ön cephesinde olamaz.
b) Çevre yeşili;
1) Çevre yeşilleri üzerinde, yeşili dik kesen parsel giriş yolları hariç hiçbir şey inşa edilemez. Bu alanlar otopark ve yükleme boşaltma alanı ve benzeri olarak kullanılamaz. Çevre yeşillerinde peyzaj düzenlemesi yapılması zorunludur. Bu alanlar üzerinde, giriş yapıları ile zorunluluğunun OSB tarafından tespit edilmesi durumunda transformatör binası, jeneratör odası, trafo doğalgaz basınç düşürme ve/veya ölçüm istasyonu ve benzeri yapılar ile bu alanların zemin seviyesinin altında ve üstü yeşillendirilmek koşulu ile arıtma tesisi, katı atık deposu ve su deposu ile doğalgaz basınç düşürme ve/veya ölçüm istasyonu inşa edilebilir.
c) İçyollar;
1) Parsel içyolları minimum 5 m genişlikte ve ring olarak tasarlanır.
ç) Parsel içi yükleme boşaltma alanları;
1) Sanayi parsellerinde yükleme boşaltma yapılması hakkında önerilen projenin uygunluğuna, OSB karar verir. Bu alanların ve parsel içi yolların OSB yollarına toz ve çamur ve benzeri şeylerin taşınmasını önleyecek şekilde uygun bir malzeme ile kaplanması ve drenajının yapılması zorunludur.
d) Parsel içi açık depolama alanları;
1) Açık depolama alanları, sadece binanın çevre yeşili ve parsel içi ring yolunun dışında OSB tarafından izin verilen alanlarda yer alabilir.
e) Dış görünüşler;
1) Binaların dış görünüşlerinin, duvar malzemesinin gerektirdiği şekilde sıvanır, boyanır veya kaplanır.
f) Bahçe ve istinat duvarları;
1) Bahçe ve istinat duvarları ile ilgili durumlarda parsel içi görünecek şekilde önerilen projenin uygunluğuna, altyapı imalatlarının kullanılmasına ve müdahale edilmesine engel olmayacak şekilde OSB karar verir.
2) Savunma sanayi sektöründe faaliyet gösteren tesislerin bahçe duvarları ve giriş yapıları ilgili mevzuat hükümlerine uygun inşa edilir.
3) Parseller arasında parsellerin konumu ile kot farklılıklarından dolayı şev düzenlemesi için teknik gerekliliklerin, can ve mal güvenliğinin temini bakımından istinat duvarı yapılması yükümlülüğü ilgili katılımcılara aittir. Uyuşmazlık halinde bu konudaki tespitler OSB yönetim kurulunca yapılır. Bu tespitlere göre tarafların duvar inşa bedeline katılım payı belirlenir. Duvar inşa katılım bedelinin tahsilinde, katılımcılardan herhangi birisinin tesisini faaliyete geçirip geçirmediği dikkate alınmaz.
g) Katılımcıya ait destek üniteleri;
1) Tesisin çalışması ve işletilmesi için gerekli olan, LPG tankı, yangın suyu deposu, arıtma tesisi, güneş ve rüzgâr enerjisine dayalı elektrik enerjisi üretim tesisleri ve benzeri destek üniteleri parsel içi ring yolu veya çevre yeşili üzerinde yer alamaz. Bunun dışında destek ünitelerinin parsel içindeki konumunun uygunluğuna, ilgili mevzuata göre OSB karar verir.
ğ) Katılımcıya ait idari üniteler;
1) Sanayi parsellerinde katılımcılara ait idari üniteler; parselin toplam yapılaşma hakları içinde kalması kaydıyla bina yapımına elverişli alanda bağımsız olarak yapılabilir. Ancak idari ünitenin toplam inşaat alanı, imalat ünitesi toplam inşaat alanının %25’ini geçemez.
h) Sundurma;
1) Yağmurdan, güneşten ve rüzgârdan korunmak için binaya bitişik olarak hafif malzemeden yapılan bölme duvarları olmayan, üç tarafı açık olarak konsol şeklinde yapılan örtülerdir. Sundurmalar, çevre yeşilinin ve 5 metre ring yolunun üzerinde yer alamaz. Yan ve arka cephedeki uygunluğuna proje müelliflerinin uygunluk raporuna göre Bölge yönetimi tarafından karar verilir.
II.Hizmet Destek Alanında Yer Alan Parseller İçin Tapu Alma Koşulları
OSB’nin hizmet destek alanında yer alan parsellerin tahsis edildiği kişilerin;
a) Tahsis bedelini peşin ödemiş veya kalan borç için teminat mektubu sunmuş olması,
b) OSB tarafından belirlenen arsa bedelleri ve diğer yatırımlara itiraz etmeden katılacaklarını belirten noter onaylı taahhütnameyi OSB’ye vermesi,
c) Yapı kullanma izin belgesi alması,
halinde, bunlara geri alım hakkı şerhi konulmadan, ipoteksiz tapuları verilir.
III.Yatırım Kredisi Kullanan Katılımcıların Tapu Alma Koşulları
OSB’lerde sanayi parseli tahsis edilen katılımcılardan, yatırım kredisi kullanmış olanlara -tamamen ve kısmen bedelsiz tahsis edilmiş olanlar haricinde- geri alım hakkı şerhi konulmadan ipoteksiz tapuları verilebilir. Bunun için OSB içinde sanayi parseli tahsis edilen katılımcıların;
a) Kendisine tahsis edilen parsel üzerinde gerçekleştireceği sabit yatırım tutarının en az %50’si tutarında bankalar veya kredi kuruluşlarından yatırım kredisi almış olmaları, bu durumu banka ile aralarında imzalanan kredi sözleşmesi ile belgelemeleri,
b) Tahsis bedelini peşin ödemiş veya kalan borç için teminat mektubu sunmuş olması,
b) OSB tarafından belirlenen arsa bedelleri ve diğer yatırımlara itiraz etmeden katılacaklarını belirten noter onaylı taahhütnameyi OSB’ye vermesi,
c) OSB Uygulama Yönetmeliği’nin “Sanayi parsellerinde yapılacak yapı ve yapı ile ilgili esaslar” başlıklı maddenin birinci fıkrasında belirtilen koşulları sağladıklarını projeleri ile belgelemeleri,
ç) Yukarıda belirtilenlerin tümünü yerine getirdikten sonra Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’ndan uygun görüş alınması,
gerekir. Anılan koşulların tamamını sağlayan katılımcılara, geri alım hakkı şerhi konulmadan tapuları verilir. Bakanlık kredisi kullanan OSB’lerde ipotekli, Bakanlık kredisi kullanmayan OSB’lerde ipoteksiz tapu verilir.
IV.Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına Tahsis Edilen Parseller İçin Tapu Alma Koşulları
OSB’lerin kurduğu ve parsel tahsis ettiği gayrimenkul yatırım ortaklıklarının;
a) Tahsis bedelini peşin ödemiş veya kalan borç için teminat mektubu sunmuş olması,
b) OSB tarafından belirlenen arsa bedelleri ve diğer yatırımlara itiraz etmeden katılacaklarını belirten noter onaylı taahhütnameyi OSB’ye vermesi,
halinde, bunlara geri alım hakkı şerhi konulmadan, ipoteksiz tapuları verilir. Tapu almak için, tahsis edilen sanayi parsellerinde üretime geçmiş olma koşulu aranmaz.
V.Tapu Kayıtlarına Konulacak Şerh
Yukarıda belirtilen yollarla tapu verilmesi halinde, parsellerin mülkiyeti OSB’den çıkıp katılımcılara geçecektir. İşte, OSB sınırları içinde bulunan ve OSB mülkiyetinde olmayan bu taşınmazların tapu kaydına “taşınmazın icra yoluyla satışı dahil üçüncü kişilere devrinde OSB’den uygunluk görüşü alınması zorunludur.” şerhi konur. Bu durumda, eski katılımcının verdiği taahhütler, yeni alıcı tarafından da aynen kabul edilmiş geçerli sayılır.
Organize sanayi bölgelerinde tapu verme şartları hakkında daha detaylı bilgi almak ve ihtiyaçlarınıza özel çözümler için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Ayrıca, OSB’lere ilişkin binlerce içtihat, mevzuat, makale, yazı ve belgeye ulaşmak için Tacirsoft’a üye olabilirsiniz.
