Organize Sanayi Bölgelerinde Sanayi Parsellerini ve Tahsis Hakkını Devir Yasağı
OSB arsa devir yasağı, bu bölgelerde yatırımcılara tahsis edilen sanayi parselleri ile tahsis haklarının başkalarına devredilememesini kapsar. Hem 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu hem de Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği ile hüküm altına alınmıştır.
Tahsis Amacına Uygun Kullanma
4562 sayılı Kanunun 18. maddesinin üçüncü fıkrasında; “Katılımcılara tahsis veya satışı yapılan arsalar hiçbir şekilde tahsis amacı dışında kullanılamaz. Bu arsalar katılımcılar ve mirasçıları tarafından borcun tamamı ödenmeden ve tesis üretime geçmeden satılamaz, devredilemez ve temlik edilemez. Bu husus tapuya şerh edilir.
Arsa tahsis ve satışının şirket statüsündeki katılımcılara yapılması hâlinde, borcu ödenmeden ve tesis üretime geçmeden arsanın satışını ve spekülatif amaçlı işlemlerle mülkiyet hakkının devrini önlemeye yönelik tedbirleri almakla Bakanlık yetkilidir.” hükmüne yer verilmiştir.
Böylece, katılımcılara tahsis veya satışı yapılan arsaların amacı dahilinde kullanılması amaçlanmıştır. Örneğin; katılımcıya tahsis edilen sanayi parselinin hizmet destek alanı olarak kullanılması mümkün değildir.
Tapusu Verilen Parsellerin Devri
Katılımcılara tapuda devri yapılan parseller, katılımcılar veya mirasçıları tarafından borcun tamamı ödenmeden ve işyeri açma çalışma ruhsatı almadan satılamaz, devredilemez ve temlik edilemez. Bu husus tapuya şerh edilir.
Arsa tahsis ve satışının şirket statüsündeki katılımcılara yapılması halinde, borcu ödenmeden ve işyeri açma çalışma ruhsatı almadan arsanın satışını ve spekülatif amaçlı işlemlerle mülkiyet hakkının devrini önlemeye yönelik tedbirleri almakta Bakanlık yetkilidir.
Parsel Tahsis Hakkının Devredilebileceği Haller ve Kişiler
Parsel tahsisi, genel kural olarak, devredilemez. Ancak parsel tahsis hakkı;
a) Tahsis yapılan gerçek kişinin veya şirketin ortaklık paylarının tamamı kendine ait olan şirketine veya tahsis yapılan şirket ile ortakları ve ortaklık payları aynı olan şirkete,
b) Tahsis yapılan gerçek kişinin ölümü halinde varislerine,
c) Tahsis yapılan şirketin tasfiyesi halinde şirketin ortaklarına,
ç) Tahsis yapılan şirketin, 6102 sayılı Kanun kapsamında devralma şeklinde veya yeni kuruluş şeklinde birleşmesi ya da tam veya kısmi bölünmesi halinde; bölünmenin veya birleşmenin ticaret siciline tescilini müteakip devralan şirkete,
d) Tahsis yapılan şirketin, tür değişikliği halinde yeni türe dönüştürülen şirkete,
devredilebilir.
Kısmi Bölünmede Parsellerin Devri
Kısmi bölünmede, devralan şirketin ortaklık paylarının tamamının bölünen şirkete ya da bu şirketin ortaklarına ait olması zorunludur. Bu konudaki işlemlerin muvazaalı olup olmadığının tetkikiyle sonucuna göre gerekli tedbirleri almakta Bakanlık yetkilidir.
Parsel Tahsis Edilen Şirketin Paylarını Devir Yasağı
Arsa ön tahsis ve tahsis sözleşmelerinde, parsel tahsisi yapılan şirketin paylarının spekülatif amaçlı işlemlerin önlenmesi için Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın onayını alınmadan toplam %49’unu aşan ortaklık payı değişikliği yapması halinde tahsisin iptal edileceği hususuna yer verilir.
Organize Sanayi Bölgesi, parsele ilişkin yapı ruhsatı, yapı kullanma izni, işyeri açma ve çalışma ruhsatı aşamasında şirketin ortaklık paylarını inceler. Bu incelemede, onay alınmadan şirket ortaklık paylarında, şirket paylarının %49’unu aşan değişiklik yapıldığı tespit edilirse spekülatif işlem olarak değerlendirilir ve parsel tahsisi iptal edilir.
Tahsisi iptal edilen şirkete tahsis için ödediği bedel mahsup edilerek güncel bedelden yeniden parsel tahsisi yapılabilir. Bu durumda arsa tahsis sözleşmesine ve Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği hükümlerine aykırı işlem yapan şirket, herhangi bir ad altında tazminat veya yeniden değerleme talebinde bulunamaz.
Tevhit ve İfraz Halinde Devir
Tevhit ve ifraz sonucu oluşacak parsellerde ve tahsis hakkının devrinde, Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği’nin 60’ıncı maddesinde belirtilen sürelerin hesaplanmasında ilk parsel tahsis tarihi esas alınır. Tevhit ve ifraz sonucu oluşacak parsellerde ve tahsis hakkının devrinde tahsis sözleşmesi, Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği hükümlerine göre güncellenir.
Yatırım Finansmanı Sağlamak Amacıyla Devir
Katılımcının mülkiyetindeki taşınmazlar yatırım finansmanı sağlanması amacıyla kredi alacaklısı kuruluşa, gayrimenkul yatırım fonuna, gayrimenkul yatırım ortaklığına, varlık yönetim şirketine ve varlık kiralama şirketine devredilebilir.
İcra Yoluyla Satış Halinde Devir
Organize Sanayi Bölgesi tarafından teminat olarak gösterilen ve bu nedenle satışına karar verilen veya katılımcıların borcundan dolayı satışına karar verilen gayrimenkullerin icra yoluyla satışı halinde; Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı ile Organize Sanayi Bölgesi alacaklarının öncelikle ödenmesi koşuluyla, Organize Sanayi Bölgesi’nin kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip alıcılara, gayrimenkul yatırım fonu, gayrimenkul yatırım ortaklığı, varlık yönetim şirketi ve varlık kiralama şirketine veya kredi alacaklısı kuruluşa satış yapılabilir. Satış ilanlarında kuruluş protokolünde yer alan katılımcı niteliklerine de yer verilir.
Kredi alacaklısı kuruluş veya gayrimenkul yatırım fonu, gayrimenkul yatırım ortaklığı, varlık yönetim şirketi ve varlık kiralama şirketi satın aldığı taşınmazı sadece bölgenin kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip gerçek veya tüzel kişilere en geç iki yıl içerisinde satmak veya aynı nitelikteki gerçek veya tüzel kişilere kiraya vermek zorundadır.
Devir Yasağına Aykırılığın Yaptırımı
4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu ve Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği’nde belirtilen hususlara aykırılığın mahkemelerce tespiti halinde, arsa kimin tasarrufunda olursa olsun, tahsis veya satış tarihindeki bedeliyle geri alınarak bir başka katılımcıya tahsis ve satışı yapılır.
Sözleşme Maddesi Ekleme ve Çıkarma Hakkı
Alıcı tapusunu aldıktan ve tesisini ikmal ettikten sonra devir ya da satış söz konusu olması halinde; Organize Sanayi Bölgesinin ve yeni alıcıdan alacağı taahhütnamede ve yapacağı sözleşmede, ilk alıcının taahhütnamesi ile sözleşmesinde bulunan hükümleri çıkarma veya yeni hükümler koyma hakkı vardır.
OSB arsa devir yasağı hakkında daha detaylı bilgi almak ve ihtiyaçlarınıza özel çözümler için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Ayrıca, Organize Sanayi Bölgelerine ilişkin binlerce içtihat, mevzuat, makale, yazı ve belgeye ulaşmak için Tacirsoft’a üye olabilirsiniz.
