Organize Sanayi Bölgelerinde Arsa Tahsisi Nasıl Yapılır : Uygulama Rehberi
OSB arsa tahsisi nasıl yapılır diye merak ediyorsanız, bu yazımızı okumalısınız. Organize Sanayi Bölgesi parsellerinin tahsis etme usul ve esasları, Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği’nin 55’inci maddesi ile düzenlenmiştir. Söz konusu düzenleme uyarınca Organize Sanayi Bölgelerinde sanayi parsellerinin tahsis süreci adım adım aşağıda açıklanmıştır :
Tahsis Başlangıç Tarihi
Tahsis, parselasyon planının onaylanmasından sonra yapılır. Organize Sanayi Bölgesi’nin tüzel kişilik kazanmasından parselasyon planının onaylanmasına kadar olan sürede ancak ön tahsis yapılabilir.
Tahsis Dışı Bırakılan Rezerv Alanlar
Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği’nin 36’ncı maddesinin ikinci fıkrasına göre; Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı, ülke için stratejik öneme sahip yatırımlar için organize sanayi bölgelerinde rezerv alan ayırma yetkisine sahiptir.
Rezerv alanın büyüklüğü, Organize Sanayi Bölgesi’nin ilk imar planı ile ilave imar planlarında belirtilen toplam sanayi alanının %15’ine kadardır. OSB, rezerv alan haricinde kalan % 85’lik alandaki sanayi parsellerinin tahsisini yapabilir.
Online Duyuru
Rezerv alan hariç onaylı parselasyon planına göre tahsis edilebilir durumdaki parsellerin tümü, her ayın ilk Pazartesi gününde duyurulur. Bu duyuru, Organize Sanayi Bölgesi, Organize Sanayi Bölgeleri Üst Kuruluşu ve Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın internet sayfalarından yapılır.
Anılan duyuru, belirtilen internet sitelerinde en az iki hafta süreyle yayımlanır. Yönetmelikte bir üst sınır öngörülmediğinden, duyuru daha uzun bir süreyle de -örneğin; 30 gün- yapılabilir. Ancak, duyuru süresi iki haftadan az olamaz. Yönetmelikte belirtilen iki haftalık süre, gün hesabıyla 14 güne denk gelmektedir Bu nedenle, online duyuru en az 14 gün internet sayfalarında yayınlanmalıdır. Yoksa, iş günü hesabı yaparak 10 gün gibi süreler belirlenmemelidir.
Talep Toplama Süresi
Parsel tahsis talepleri, ilanda belirtilen son tarihe kadar Organize Sanayi Bölgesi tarafından toplanır. Organize Sanayi Bölgesi’nden sanayi parseli satın almak isteyen yatırımcıların bu tarihe dikkat etmeleri ve geçirmemesi gerekir.
Başvuru Platformu
Arsa tahsis başvurularının Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın çevrimiçi sisteminden yapılması zorunludur.
Taleplerin Sıralanması
Tahsis talepleri; Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın belirlediği kriterler çerçevesinde, Bakanlıkça yayınlanan değerlendirme formundaki ağırlıklandırma çarpanları kullanılarak hesaplanan puana göre sıralanır. Bu sıralama, Organize Sanayi Bölgesi Yönetim Kurulu tarafından yapılır.
Değerlendirme formunda yer alan, yatırımın yapılacağı ilde “Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Karar” kapsamında bölgesel teşviklerden yararlanabilecek sektörlerden olmak ile Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından uygulanan diğer program veya teşviklerden yararlanmak kriterlerinin puanlanması zorunludur.
Tahsis Taleplerinin Tümünün Karşılanması Halinde Yapılacak İşlemler
Tahsis edilecek sanayi parselleri talebi karşılıyorsa, Yönetim Kurulu, Organize Sanayi Bölgesi’nin belirlediği bedelden tahsisleri yapar. Örneğin; Organize Sanayi Bölgesi, duyuruda 30 parseli tahsis edeceğini ilan etmiştir. Bu parseller için de 30 ya da altında bir talep gelmiştir. Bu durumda, talepte bulunanlarına tamamına sanayi parseli tahsis edilir.
Talebin Fazla Olması Halinde Yapılacak İşlemler
Kısa Liste Oluşturma
Tahsis edilecek parseller talebi karşılamıyorsa, değerlendirme sonucuna göre en yüksek puanı alandan başlamak üzere duyurulan parsel sayısının beş katına kadar talebi içeren kısa liste oluşturulur.
Yukarıdaki örneğimiz üzerinden gidecek olursak; Organize Sanayi Bölgesi, 30 parselin tahsisi için duyuruya çıkmış ve bu alanlar için 180 adet talep gelmiştir. Bu durumda, parsel sayısının üzerinde talep geldiğinden dolayı kısa liste oluşturulur.
Yönetmelik, “duyurulan parsel sayısının beş katına kadar” dediğinden, kısa liste bu sınıra ulaşıncaya kadar hazırlanmalı, puan sıralamasına göre sınırı aşanlar kapsam dışı bırakılmalıdır. Örneğimize göre; ilk 150 talep kısa listeye alınmalı, geri kalan 30 talep liste dışı bırakılmalıdır.
İhale veya Kura Yoluna Başvurma
Kısa listeye alınan talep sahipleri, Organize Sanayi Bölgesi tarafından belirlenen prensip ve usuller çerçevesinde ihaleye veya noter huzurunda düzenlenecek kuraya davet edilir.
Yani, Organize Sanayi Bölgelerine bu konuda seçimlik iki hak tanınmıştır. Organize Sanayi Bölgesi, prensip ve usullerini belirleyerek, ister ihale isterse kura yöntemiyle işleme devam edebilir.
Kura Yöntemi ile Parsel Tahsisi
Organize Sanayi Bölgesi tarafından kura yönteminin tercih edilmesi halinde, noter huzurunda kura çekilir. Kura sonucunda belirlenen talep sahiplerine, Yönetim Kurulu tarafından, Organize Sanayi Bölgesi’nin belirlediği bedel esas alınarak parsel tahsis edilir. Kura sırasında yedek liste de belirlenir. Örneğimiz üzerinden gidecek olursak, 30 alan için 150 kişilik kısa liste oluşturulmuşsa, bunların 30’u kurada asil, 30’u da yedek olarak seçilir.
İhale Yöntemi ile Parsel Tahsisi
Organize Sanayi Bölgesi tarafından ihale yönteminin tercih edilmesi halinde, tahsis yapılacak parselin muhammen bedeli, ihalenin yeri, günü ve saati, ihale usulü ve tekliflerinin alınma şekline ihale davetinde yer verilir. İhale daveti, kısa listeyle birlikte Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’na bildirilir. İhalelerde, ayrıca Bakanlık Temsilcisi bulundurulur.
İhale sonucunda en yüksek teklifi veren talep sahiplerine yönetim kurulunca parsel tahsis edilir. En yüksek teklifi sahibi ile tahsis sözleşmesi imzalanamaz ise, sıradaki teklif sahipleri sözleşmeye davet edilir.
Tebligat
Yönetim kurulu, yukarıda belirtilen şekilde belirlemeleri yaptıktan sonra, parsel tahsislerine dair bir karar alır. Yönetim kurulunun kararını müteakip, Organize Sanayi Bölgesi tarafından 10 (on) iş günü içerisinde parsel tahsisi ilgililere yazılı olarak bildirilir.
Tahsisin Kesinleşmesi ve Geçersiz Sayılması
Arsa tahsisi, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde arsa tahsis sözleşmesinin imzalanması ile kesinleşir. Tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içerisinde talep sahibince sözleşme imzalanmaması durumunda, tahsis kararı geçersiz sayılır.
Rezerv Alanlara Doğrudan Tahsis
Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın uygun görüşüne istinaden, ülke için stratejik öneme sahip yatırımlara doğrudan tahsis Organize Sanayi Bölgesi tarafından yapılır. Bu yatırımlar için uygulanacak metrekare tahsis bedeli, parsel metrekare birim maliyetini geçemez.
Parsel Metrekare Birim Maliyetini Hesaplama Usulü
Parsel metrekare birim maliyeti; altyapısı tamamlanmış ve işletmeye geçmiş OSB’lerde her yeni, ilave yatırım gideri ve cari giderin muhasebe kayıtlarına yansıtıldığı tarihten itibaren her bir gider kaleminin harcama tarihi dikkate alınarak arsa satış bedelinin kesinleştiği tarihe kadar geçen süre için, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı ile güncellenerek elde edilen toplam tutarın, toplam sanayi alanına bölünmesiyle hesaplanır.
Parsel Tahsisi Yapılabilecek Alanlar
Parsel tahsisleri, onaylı parselasyon planına göre altyapısı tamamlanmış alanlarda yapılır. Ancak, onaylı parselasyon planına göre altyapısı tamamlanmamış alanlarda; altyapının tamamlanmamış olmasına rağmen Yönetmeliğin 60’ıncı maddede belirtilen sürelere de uyulacağına ilişkin muvafakat alınması koşuluyla arsa tahsisi yapılabilir.
Parsel Tahsis Edilebilecek Kişiler
Parsel tahsisi, tek gerçek kişi ya da tek tüzel kişiye yapılır. Örneğin; sadece bir anonim şirkete ya da gerçek kişi tacire parsel tahsis edilebilir.
Parsel Tahsis Edilemeyecek Kişiler
Hisseli olarak, birden fazla kişiye, adi ortaklığa ya da birden fazla tüzel kişiye parsel tahsisi yapılamaz. Örneğin; bir sanayi parseli iki anonim şirkete birden tahsis edilemez.
Bu hususlara aykırı olan tahsislerin Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından tespit edilmesi halinde, aykırılığın giderilmesi için bir ay süre tanınır. Bir ay sonunda aykırılık giderilmezse, parsel tahsisi iptal edilir. Bu durumda, katılımcının o ana kadar yatırdığı parsel tahsis bedeli, en geç bir yıl içinde organize sanayi bölgesi tarafından katılımcıya geri ödenir.
Yabancı Yatırımcılara Parsel Tahsisleri
Yabancı katılımcıların sanayi parseli tahsis talepleri, 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu, 2644 sayılı Tapu Kanunu ve diğer mevzuat hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.
İşlem Yapma Yasağı
Bakanlık kredileri kullanımı hariç olmak üzere, tahsis veya satışı yapılan parseller üzerinde katılımcının muvafakati alınmaksızın organize sanayi bölgesi tüzel kişiliği tarafından hiçbir suretle gerçek veya tüzel üçüncü şahıslar lehine ipotek, rehin gibi işlemler tesis edilemez.
Her halükarda organize sanayi bölgesi tarafından tahsis edilecek veya satışı yapılacak parsel üzerinde ipotek, rehin ve benzeri işlem bulunması halinde parsel tahsisi yapılacak gerçek veya tüzel kişi bu durumdan haberdar edilir. Ayrıca parselin ipotekli, rehinli ve benzeri olduğu hususunun arsa tahsis sözleşmesinde yer alması zorunludur.
Mülkiyet Devri
Organize sanayi bölgesinin teknik alt yapı hizmetlerinin gerçekleşebilmesi için ihtiyaç duyulan altyapı ve üstyapı tesislerini yapacak kamu veya özel kurum ve kuruluşların tabi olduğu mevzuat nedeniyle bu tesislerde mülkiyet devri gerekmesi halinde, müteşebbis heyet veya genel kurul kararı ile arsanın mülkiyeti ilgili kamu veya özel kurum ve kuruluşlara devredilebilir.
Mülkiyeti devredilen arsalar, devir amacı dışında kullanılamaz ve amacının sona ermesi halinde, bu arsa yılı içerisinde organize sanayi bölgesi tüzel kişiliğine devredilir.
Tahsis Sözleşmesi Düzenlenmesi
Organize sanayi bölgesi ile katılımcı arasında “Arsa Tahsis Sözleşmesi” düzenlenir. Arsa tahsis sözleşmelerinin çevrimiçi sistemde elektronik ortamda imzalanması esastır. Islak imza ile imzalanması halinde, arsa tahsis sözleşmesinin bir nüshasının sözleşmenin imza tarihinden itibaren en geç yedi gün içinde Sanayi ve teknoloji Bakanlığı’nın çevrimiçi sistemine yüklenmesi zorunludur.
Kredi kullanan bölgelerde, arsa tahsis sözleşmesinin bir nüshası da ilgili banka şubesine gönderilir.
Tahsis Ödemelerinin Niteliği
Tahsis nedeni ile tahsil olunan meblağlar avans niteliğindedir. Bu meblağlar, arsa satışından alınacak olan peşinata dâhil edilir.
Sorumluluk
İlgili mevzuata aykırı olarak yapılan parsel tahsis işlemlerinden doğacak her türlü zarardan Organize Sanayi Bölgesi Yönetim Kurulu sorumludur.
OSB arsa tahsisi hakkında daha detaylı bilgi almak ve ihtiyaçlarınıza özel çözümler için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Ayrıca, Organize Sanayi Bölgesi’lere ilişkin binlerce içtihat, mevzuat, makale, yazı ve belgeye ulaşmak için Tacirsoft’a üye olabilirsiniz.
